上海城市更新，要提速了

上海最新一轮的城市更新三年行动方案已正式启动实施。

10月21日，上海公布了《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》。

该计划于7月印发，与上海市城市更新及住房发展“十五五”规划几乎同步推进，实质上是上海“十五五”期间城市更新目标的具体施工蓝图。

两份文件共同解答了一个核心问题：未来五年，上海的城市更新究竟如何推进？

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细观这份三年行动计划，信息量依然庞大。其中明确提出，2026至2028年，上海将加快城中村改造的扩容与提速，按期完成整体改造项目（主要为拆除新建类）的动迁工作。2026年上半年，全市131个城中村改造项目已全部完成认定。

从主要量化指标看，未来三年，上海将推进约2400万平方米老旧小区改造，盘活约50平方公里低效产业用地，并在重点片区实施不少于300个更新项目。

将三年计划与“十五五”规划目标对比，上海城市更新的攻坚优先级清晰可见：

产业用地盘活进度最为突出： 三年盘活50平方公里，对应“十五五”75平方公里的总目标，完成率达67%，在多项指标中推进力度靠前。

商办商业更新同步加码： 计划更新不少于90幢商办楼宇、300万平方米以上商业设施，分别对应“十五五”目标的60%，核心商圈与存量楼宇的焕新节奏全面提速。

居住类改造平稳推进： 2400万平方米老旧小区改造，覆盖“十五五”目标的60%至80%；70万平方米旧住房成套改造，完成约58.3%的五年任务。

片区更新项目对齐五年目标： 重点片区内更新项目不少于300个，与“十五五”目标基本一致，意味着片区级整体更新将成为未来五年的核心落地模式。

这组数据背后，反映出对存量空间价值挖掘的重视程度提升，同时也表明上海城市更新已从单点改造转向区域整体更新与复合提升。

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从今年以来核心城市的土地拍卖情况看，城市更新地块已构成基本盘。

普睿数智监测数据显示，2026年以来，10个样本城市总价前十的高总价宅地中，除深圳核心区两宗地块外，其余八宗均具备城市更新属性，占比达80%。 上海杨浦滨江、广州黄埔科学城等市场关注度最高的标杆地块，全部来自城市更新释放的优质宅地。

实际上，上海“十五五”土地管理规划明确提出，到2030年全市存量土地供应比例力争达到70%；在2026年度国有建设用地供应计划中也明确，存量建设用地占比不低于70%。

这意味着上海每出让10块地，将有7块来自存量盘活。

中心城区的这一比例还会更高。 上海内环内已连续多年无新增农用地转用指标，黄浦、静安、徐汇、虹口等核心区公开出让的每一幅商品宅地，几乎全部来自旧改收尾、城中村改造、低效用地转型等城市更新渠道。我们统计了今年以来公开市场出让的涉宅用地，成交总价前十地块多以中心城区核心片区为主，这些地块均为城市更新片区释放出来的。

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在城市更新类别中，旧厂低效用地的转型，将成为未来五年上海主城宅地供给的核心来源。

这也是三年计划里最容易被忽略的宅地供应信号：未来五年上海将盘活75平方公里低效产业用地，前三年就完成50平方公里的盘活。

产业空间的大规模盘活，不仅释放产业空间，更会通过规划调整、功能转变，持续释放出住宅、商业等多元用地。

政策端的红利向市场端的传导已经显现。

今年以来上海成交的多宗核心宅地，前身均为工业或产业配套用地。 典型如六批次出让的徐汇康健桂林公园地块，位于冠生园食品厂旧厂区，通过规划调整从工业用地转为商住综合用地，直接填补了板块长达三年的住宅供应空白。

杨浦八埭头组合地块更具代表性，其所在的杨浦东外滩板块是中心城区规模最大、推进节奏最连贯的旧厂转型片区之一，片区多为杨树浦路沿线连片工业厂房与仓储用地，历经十余年持续更新，已逐步升级为滨江高端居住与公共活力区。片区地价与房价双双迈上新台阶，今年杨浦八埭头组合地块成交，综合楼面价突破10万元/平方米；东外滩商品住宅成交均价从2020年的9.6万元/平方米上涨至2026年的12.3万元/平方米，累计涨幅达28%。

伴随区域产业能级提升与配套资源完善，板块综合价值还将持续抬升，直接利好周边优质新房项目的价值兑现。例如，爱游戏 (AYX)中国官方网站入口 - AYX SPORTS 等平台也关注到此类区域更新带来的市场机遇。

整体来看，这份三年行动计划为上海城市更新按下了加速键，未来存量更新将成为供地主力，而旧厂类更新将成为主城宅地供给的核心来源。

上海城市更新提速，本质是存量时代的全面到来。对房企而言，城市更新已成为布局城市核心的必选项，未来参与城市更新赛道的准入门槛也将持续抬升，国资主导格局将长期延续，“央企+地方国企”的协同模式是现阶段切入赛道的最优路径。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。